时间：2023年06月21日 11:11:22 中财网
原标题:23泗县债 : 2023年泗县城市建设投资有限公司公司债券募集说明书
声 明
一、发行人声明
发行人将及时、公平地履行信息披露义务，发行人及其全体董
事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员保证本募集说明书
及其摘要信息披露的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏。发行人全体董事、监事和高级管理人员已按照
《公司信用类债券信息披露管理办法》的要求履行了相关内部程序，并已签字确认。
发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受
投资者监督。
发行人不承担地方政府融资职能，本期债券不新增地方政府债
务。本期债券不涉及新增或虚假化解地方政府隐性债务。
二、主承销商声明
主承销商保证其已按照中国相关法律、法规的规定及行业惯例，
遵照勤勉尽责、诚实信用的原则，独立地对发行人进行了尽职调查，确认本期债券募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或
重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
三、其他中介机构声明
信用评级机构、会计师事务所、律师事务所等中介机构已确认
本期债券募集说明书及其摘要所引用内容与其就本期债券发行出具
的相关意见不存在矛盾，对所引用的内容无异议，确认本期债券募
集说明书及其摘要不致因所引用内容而出现虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
四、投资提示
有权机构对债券发行的注册或备案，不代表对债券的投资价值
作出任何评价或对投资收益作出保证，也不表明对债券的投资风险
作出任何判断或保证。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读
本募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、
准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承
担与其有关的任何投资风险。
投资者认购或持有本期债券视作同意募集说明书关于权利义务
的约定，包括债权代理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明
书中其他有关发行人、债券持有人、债权代理人等主体权利义务的
相关约定。
投资者在评价本期债券时，应认真考虑在募集说明书中列明的
各种风险。除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其
他人或实体提供未在本期债券募集说明书中列明的信息和对本期债
券募集说明书作任何说明。
投资者若对本期债券募集说明书存在任何疑问，应咨询自己的
证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
债券依法发行后，发行人经营变化引致的投资风险，投资者自
行承担。
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风
险提示及说明”等有关章节。
一、与发行人相关的重大事项
（一）对政府补助依赖较高的风险
2020年度、2021年度和 2022年度，发行人收到相关政府补助分
别为 8,042.99万元、4,160.00万元和 100.00万元，占当期净利润的比例分别为 62.90%、26.95%和 0.57%，占比较高，发行人所获得的政
府补助对盈利能力有较大影响。如果发行人未来不能持续获得政府
补助资金，可能会对发行人保持稳定持续的盈利水平产生不利影响，从而影响发行人对本期债券本息的偿付。
（二）存货占比高造成的流动性风险
截至 2020年末、2021年末和 2022年末，发行人存货账面价值
分别为 1,879,279.68万元、2,217,625.52万元和 2,590,475.58万元，占资产总额的比重分别为 90.03%、89.85%和 89.81%，主要为存量土地资产、城市基础设施建设项目成本和土地整理开发项目成本。发行
人计划根据土地所在区域周边的开发情况，待周边配套设施完善后，分批次对存货中的土地资产进行开发。若周边配套设施完善的进展
不及预期，或者由于宏观政策变化或土地市场波动等原因致使发行
人制定的土地开发计划无法按预期执行并实现收益，发行人土地资
产的商业价值可能降低，或者商业价值实现的时间可能推迟，将对
发行人盈利能力、现金流量状况及本期债券偿付产生不利影响。
（三）授信余额不足的风险
截至 2022年末，发行人累计授信总额 140.79亿元，已使用授信
额度为 80.51亿元，剩余未使用授信额度为 60.28.00亿元。发行人已与多家商业银行建立了较为良好的合作关系，且发行人正积极通过
发行债务融资工具等多种方式筹集资金，以建立更为多元化的筹资
渠道。若未来发行人的业务规模增长较快，而银行授信可能因货币
政策等影响受到限制，则发行人存在授信余额不足的风险。
（四）资产流动性较差的风险
截至 2022年末，发行人存货的账面价值为 2,590,475.58万元，
占流动资产的比例为 91.44%。存货为发行人流动资产的主要构成，
而存货中占比 26.50%的资产为土地，其资产流动性较差，一旦发行
人面临突发状况，将无法及时获得有效的偿债资金来源，发行人可
能会面临较大的短期偿债压力和风险。
（五）负债规模和偿债压力较大的风险
截至 2022年末，发行人有息负债合计 1,046,216.74万元，整体
负债规模较大，在本期债券存续期内，预计偿还规模超过 30.00亿元，且主要集中于 5年以上到期，数倍于其他年份，较高的债务规模使
公司面临较大的经营和偿债压力，可能对发行人的债务偿付能力造
成一定不利影响。未来若发行人不能从资本市场或银行等金融机构
持续获得融资资金，可能会加大发行人的债务偿还压力，使公司面
临一定的流动性风险。
（六）区域经济风险
由于发行人主要业务地域范围集中在泗县，地理位置固定，自
身资源有限，发行人更多需要借助投资项目的选择、与当地政府的
沟通等来开展业务与扩大市场占有率。未来如果泗县经济发展受到
重大不利因素影响，甚至出现衰退，导致发行人业务地域范围内的
业务量减少，将给公司经营带来风险。
（七）市场风险
国家鼓励在城市基础设施建设及保障性住房建设等市场进行有
序竞争。随着上述行业市场开放领域的不断扩大以及开放程度的不
断加深，将进一步推进上述行业的市场化进程，泗县城市基础设施
建设及保障性住房建设市场现有格局将有可能被打破，使得发行人
所具有的行业垄断地位受到一定影响。
二、与本期债券相关的重大事项
（一）利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际
经济环境变化等多种因素的影响，市场利率存在波动的可能性。债
券属于利率敏感型投资品种，市场利率变动将直接影响债券的投资
价值。由于本期债券采用固定利率债券，债券的投资价值在其存续
期内可能随市场利率的波动发生变化，从而使本期债券投资者持有
的债券价值具有一定的不确定性。
（二）流动性风险
本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在上交所挂
牌转让。由于具体挂牌转让事宜需要在本期债券发行结束后方能进
行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在证券交易所
挂牌转让，且具体挂牌转让进程在时间上存在不确定性。此外，受
公司债券市场交易的活跃程度、受投资者认可度、宏观经济环境、
投资者分布、投资者交易意愿等多种因素的影响，发行人无法保证
本期债券会在债券二级市场有持续活跃的交易，无法保证在交易所
转让流通后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。
因此，本期债券的投资者在购买本期债券后，可能面临由于债券不
能及时上市流通而无法立即出售本期债券，或者由于债券上市流通
后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，不能以某一价格足额
出售其希望出售的本期债券带来的流动性风险。
（三）偿付风险
发行人目前经营和财务状况良好，但本期债券的存续期较长，
在本期债券存续期内，宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政
策等外部因素以及公司本身的生产经营存在一定的不确定性，这些
因素的变化会影响到公司的运营状况、盈利能力和现金流量。在本
期债券存续期内，如果发行人的经营状况和财务状况发生重大变化，或者受市场环境等不可控因素的影响，发行人无法如期从预期的还
款来源获得足够的资金按期支付本期债券本息，可能使投资者面临
一定的偿付风险。
（四）违规使用债券资金的风险
本期债券募投项目投资规模较大，建设过程复杂，因此，可能
存在因为施工进度、不可抗力等因素致使募投项目更改的情况。同
时，若发行人违规挪用本期债券资金，可能导致本期债券募投项目
无法按照预期完工，导致未来偿债保障存在一定的风险。
目 录
声 明............................................................................................................................... 1
重大事项提示................................................................................................................ 3
目 录............................................................................................................................... 7
释 义............................................................................................................................... 8
第一节 风险提示与说明............................................................................................... 9
第二节 发行条款......................................................................................................... 22
第三节 募集资金运用................................................................................................. 28
第四节 发行人基本情况............................................................................................. 44
第五节 发行人主要财务情况..................................................................................... 89
第六节 发行人信用状况........................................................................................... 149
第七节 增信情况....................................................................................................... 154
第八节 税项............................................................................................................... 161
第九节 信息披露安排............................................................................................... 163
第十节 投资者保护机制........................................................................................... 168
第十一节 发行有关机构........................................................................................... 176
第十二节 发行人、主承销商、证券服务机构及相关人员声明........................... 180 第十三节 备查文件................................................................................................... 189
释 义
本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
发行人/公司/本公司/泗县
城投/城投公司指泗县城市建设投资有限公司本期债券指发行总额不超过 8.00亿元（含 8.00亿元）的“2023年泗县城市建
设投资有限公司公司债券”募集说明书/本募集说明书指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券制作的《2023年泗县
城市建设投资有限公司公司债券募集说明书》中国证监会指中国证券监督管理委员会中证登/证券登记机构指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司民生证券、主承销商、簿
记管理人指民生证券股份有限公司监管银行/债权代理人指徽商银行股份有限公司泗县支行债券持有人指根据证券登记机构的记录显示在其名下登记拥有本期债券的投资
者《债权代理协议》指《2022年泗县城市建设投资有限公司公司债券债权代理协议》《债券持有人会议规则》指《2022年泗县城市建设投资有限公司公司债券债券持有人会议规
则》发行人律师/安徽承义指安徽承义律师事务所审计机构/会计师事务所/亚
太指亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）信用评级机构指东方金诚国际信用评估有限公司担保人/安徽省担保指安徽省信用融资担保集团有限公司致和农投指发行人子公司泗县致和新农村建设投资有限责任公司泗县中冶指发行人子公司泗县中冶建设投资有限公司《公司法》指《中华人民共和国公司法》《证券法》指《中华人民共和国证券法》《管理办法》指《公司债券发行与交易管理办法》《公司章程》指《泗县城市建设投资有限公司公司章程》股东/控股股东/实际控制人指泗县人民政府报告期指2020年、2021年及 2022年元/万元/亿元指如无特别说明，指人民币元/万元/亿元法定节假日或休息日指中华人民共和国的法定节假日或休息日（不包括香港特别行政
区、澳门特别行政区和台湾省的法定节假日或休息日）工作日指北京市的商业银行的对公营业日（不包括法定节假日或休息日）我国/中国指中华人民共和国本募集说明书中，部分合计数与各分项数值直接相加之和在尾数上的差异均为四舍五入所致。
第一节 风险提示与说明
投资者在评价和购买本期债券时，除仔细阅读并参考本募集说
明书披露的其他资料外，应认真考虑下述各项风险因素。
一、风险因素
（一）与发行人相关的风险
1、财务风险
（1）对政府补助依赖较高的风险
2020年度、2021年度和 2022年度，发行人收到相关政府补助分
别为 8,042.99万元、4,160.00万元和 100.00万元，占当期净利润的比例分别为 62.90%、26.95%和 0.57%，占比较高，发行人所获得的政
府补助对盈利能力有较大影响。如果发行人未来不能持续获得政府
补助资金，可能会对发行人保持稳定持续的盈利水平产生不利影响，从而可能对本期债券本息的偿付产生不利影响。
（2）存货占比高造成的流动性风险
截至 2020年末、2021年末和 2022年末，发行人存货账面价值
分别为 1,879,279.68万元、2,217,625.52万元和 2,590,475.58万元，占资产总额的比重分别为 90.03%、89.85%和 89.81%，主要为存量土地资产、城市基础设施建设项目成本和土地整理开发项目成本。发行
人计划根据土地所在区域周边的开发情况，待周边配套设施完善后，分批次对存货中的土地资产进行开发。若周边配套设施完善的进展
不及预期，或者由于宏观政策变化或土地市场波动等原因致使发行
人制定的土地开发计划无法按预期执行并实现收益，发行人土地资
产的商业价值可能降低，或者商业价值实现的时间可能推迟，将对
发行人盈利能力、现金流量状况及本期债券偿付产生不利影响。
截至 2022年末，发行人累计授信总额 140.79亿元，已使用授信
额度为 80.51亿元，剩余未使用授信额度为 60.28.00亿元。发行人已与多家商业银行建立了较为良好的合作关系，且发行人正积极通过
发行债务融资工具等多种方式筹集资金，以建立更为多元化的筹资
渠道。若未来发行人的业务规模增长较快，而银行授信可能因货币
政策等影响受到限制，则发行人存在授信余额不足的风险。
（4）资金来源对筹资活动依赖较大的风险
2020年度、2021年度和 2022年度，发行人经营活动产生的现金
流量净额分别为-387,483.61万元、-277,070.79万元和-168,310.97万元；发行人投资活动产生的现金流量净额分别为-4,217.96万元、-
21,532.08万元和 141.59万元。近三年，发行人经营活动和投资活动现金净流量为负，其经营活动的资金来源主要为银行借款和吸收投
资等筹资活动，发行人资金来源对筹资活动依赖程度较高，一旦发
行人遭遇市场不利变化，导致其无法有效获得后续融资，将对发行
人业务持续经营和偿债能力带来不利影响。
（5）部分土地未缴纳土地出让金的风险
截至 2022年末，发行人拥有土地资产 60宗，账面价值为
459,778.99万元，其中，7宗土地未缴纳土地出让金，账面价值
34,615.28万元。虽然泗县人民政府为发行人的实际控制人，但若未
来因区域内开发计划或政策发生较大变化，导致政府收回注入的土
地或者政府要求发行人补缴土地出让金，可能会导致发行人资产规
模下降或者大额补缴土地出让金导致现金流短缺，进而对发行人偿
债能力产生不利影响。
（6）负债规模和偿债压力较大的风险
截至 2022年末，发行人有息负债合计 1,046,216.74万元，整体
负债规模较大，在本期债券存续期内，预计偿还规模超过 30.00亿元，且主要集中于 5年以上到期，数倍于其他年份，较高的债务规模使
公司面临较大的经营和偿债压力，可能对发行人的债务偿付能力造
成一定不利影响。未来若发行人不能从资本市场或银行等金融机构
持续获得融资资金，可能会加大发行人的债务偿还压力，使公司面
临一定的流动性风险。
（7）非经营性往来款较大的风险
截至 2022年末，发行人其他应收款中非经营性往来占款合计
46,559.91万元，占资产总额的比例为 1.61%，预计将于 3年内陆续
回款。发行人非经营性其他应收款若未来未能按预计回款，可能会
对发行人的偿债能力造成不利影响。
（8）发行人近三年速动比率与 EBITDA利息保障倍数均小于 1
的风险
截至 2020年末、2021年末和 2022年末，发行人速动比率分别
为 0.31、0.35和 0.32，均小于 1，系发行人存货规模较大导致其速动比率较低所致。报告期内，发行人的 EBITDA利息保障倍数分别为
0.50、0.45和 0.39，EBITDA利息保障倍数均小于 1，主要系发行人
主要从事基础设施、安置房建设及土地开发整理等业务，前期资金
投入大、资金回笼周期较长，公司融资金额较高，利息支出增长幅
度大于利润总额的增长幅度所致。若未来发行人业务规模持续增长，利润不及预期，将对发行人的偿债能力产生不利影响。
（9）发行人近三年经营性现金流净流入以及现金及现金等价物
净增加额连续为负的风险
2020-2022年度，发行人的经营活动现金流量净额分别为--
387,483.61万元、-277,070.79万元和-168,310.97万元，现金及现金等价物净增加额分别为-91,735.80万元、-13,316.95万元和-33,052.80万元，报告期内发行人经营性现金流净流入以及现金及现金等价物净
增加额连续为负主要系当年度发行人基础设施项目代建业务规模持
续增加，为支付工程成本形成的现金流出大于当期结算项目产生的
现金流入所致。由于未来仍有较大规模的基础设施开发建设项目，
发行人未来经营现金流净额为负可能仍将持续，因此发行人存在一
定的经营性净现金流持续为负的风险，这将对公司的资金周转带来
一定的困难，对公司的偿债能力造成较大的压力。
2、经营风险
（1）宏观经济变化的风险
发行人主要从事泗县基础设施建设和土地整理开发业务，这些
业务均与宏观经济形势具有较高的关联度。国民经济的稳定增长与
固定资产投资的增加，将为发行人所处行业的发展提供有力的支持，反之则影响其发展规模和速度。发行人经营所处的泗县虽然近年来
进入快速发展的上升阶段，但也难免受当前宏观经济波动的影响。
随着中国经济增长速度逐渐放缓、宏观经济调控和市场预期改变，
发行人各项业务受到国家和地方政府宏观政策的影响较大，经济下
行可能导致发行人业务量萎缩，从而将对发行人盈利能力产生不利
影响。
（2）区域经济风险
由于发行人主要业务地域范围集中在泗县，地理位置固定，自
身资源有限，发行人更多需要借助投资项目的选择、与当地政府沟
通等来开展业务与扩大市场占有率。未来如果泗县经济发展受到重
大不利因素影响，甚至出现衰退，导致发行人业务地域范围内的业
务量减少，将给公司的经营带来风险。
（3）工程质量风险
由于建设管理等多方面原因，发行人负责的工程可能未能严格
按照规划要求实施、随意改变项目计划或改变项目建设内容，从而
导致工程项目不能满足原定要求或达到原定标准将给发行人带来潜
在的违约风险，从而给发行人造成损失。
（4）建设工期风险
在项目施工过程中，项目工程款可能因工程计量不及时等原因
不能按时到位，从而影响施工进度；项目所在地的交通、供电、供
水及自然条件也可能限制施工的正常进行。如出现上述情况，均可
能导致施工进度无法按工程合同进行，出现违约风险，进而影响公
司的经济效益。此外，建设项目建设周期长，涉及相关行业广，合
作单位多，同时受到规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个
政府部门的审批和监管，造成公司对项目开发控制的难度较大。如
果项目的某个建设或开发环节出现问题，可能会直接或间接影响项
目进度，导致预期目标难以实现。
（5）合同履约风险
在工程项目建设过程中，发行人需要签订多种合同，只有这些
合同按时履行，才能保证项目的顺利进行。与此同时，工程项目建
设过程中还存在很多不确定因素，例如：设计变更、自然气候变化、资金不到位等，这些因素会对合同能否如约履行带来不确定性。如
果发行人不能及时控制或者控制不当，可能会面临无法按时履约的
风险。
3、管理风险
（1）政府干预风险
发行人作为泗县最重要的国有资产运营实体，承担着部分社会
职能，政府对公司的未来发展方向、经营决策、组织结构等方面存
在干预的可能性，可能对公司的经营活动产生一定的影响，从而影
响公司的盈利水平及经营活动现金流。此外，发行人目前收入以城
市基础设施建设为主，收入规模和资金回流受项目施工进度和泗县
财政实力影响较大。目前，政府对公司所承担的公益性及准公益性
业务的补贴规模在较大程度影响着公司的利润水平。
（2）投资融资管理风险
发行人承担了泗县大部分基础设施建设项目，预计资产规模和
经营规模在未来继续快速扩张。发行人投资项目具有投入资金量大、投资建设期长和成本回收慢的特点。未来几年，发行人投资规模将
不断扩大，相应的融资规模也将进一步上升，可能会增加发行人投
融资管理难度和风险。
（3）安全生产管理风险
发行人主营业务涉及基础设施建设和土地整理与开发，生产经
营面临的问题具有很强的复杂性和突发性，属于安全生产的高危行
业。一旦发生重大安全生产责任事故，将导致企业管理层、管理制
度和监管政策存在稳定性风险。
4、政策风险
发行人从事经营领域主要涉及城市基础设施建设行业，属于国
家大力支持和发展的产业。在我国国民经济发展的不同阶段，国家
和地方产业政策会有不同程度的调整。未来不排除国家对城市基础
设施和保障性住房建设的宏观政策出现调控的可能，从而给发行人
的经营管理活动带来潜在风险；同时政府对于土地利用、环境保护、物价水平的关注，可能会对公司相关业务的短期利润实现和现金回
笼产生一定负面影响，从而影响债券的还本付息。
（二）与本期债券相关的风险
1、利率风险
受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际
经济环境变化等多种因素的影响，市场利率存在波动的可能性。债
券属于利率敏感型投资品种，市场利率变动将直接影响债券的投资
价值。由于本期债券采用固定利率债券，债券的投资价值在其存续
期内可能随市场利率的波动发生变化，从而使本期债券投资者持有
的债券价值具有一定的不确定性。
2、流动性风险
本期债券发行结束后，发行人将积极申请本期债券在上交所挂
牌转让。由于具体挂牌转让事宜需要在本期债券发行结束后方能进
行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期在证券交易所
挂牌转让，且具体挂牌转让进程在时间上存在不确定性。此外，受
公司债券市场交易的活跃程度、受投资者认可度、宏观经济环境、
投资者分布、投资者交易意愿等多种因素的影响，发行人无法保证
本期债券会在债券二级市场有持续活跃的交易，无法保证在交易所
转让流通后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。
因此，本期债券的投资者在购买本期债券后，可能面临由于债券不
能及时上市流通而无法立即出售本期债券，或者由于债券上市流通
后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，不能以某一价格足额
出售其希望出售的本期债券带来的流动性风险。
3、偿付风险
发行人目前经营和财务状况良好，但本期债券的存续期较长，
在本期债券存续期内，宏观经济环境、资本市场状况、国家相关政
策等外部因素以及公司本身的生产经营存在一定的不确定性，这些
因素的变化会影响到公司的运营状况、盈利能力和现金流量。在本
期债券存续期内，如果发行人的经营状况和财务状况发生重大变化，或者受市场环境等不可控因素的影响，发行人无法如期从预期的还
款来源获得足够的资金按期支付本期债券本息，可能使投资者面临
一定的偿付风险。
4、违规使用债券资金的风险
本期债券募投项目投资规模较大，建设过程复杂，因此，可能
存在因为施工进度、不可抗力等因素致使募投项目更改的情况。同
时，若发行人违规挪用本期债券资金，可能导致本期债券募投项目
无法开工建设，导致未来偿债保障存在一定的风险。
二、风险对策
（一）与发行人相关的风险对策
1、财务风险对策
（1）对政府补助依赖较高的风险对策
发行人正结合相关政策和自身情况进行多元化经营，通过多元
化经营增加主营业务收入。同时，发行人更加重视主营业务的发展，提升主营业务收入对公司收入的支撑力度，降低对政府补贴收入的
依赖程度。
（2）存货占比高造成的流动性风险的对策
发行人存货规模较大，主要为工程施工项目及拟开发土地。发
行人是泗县重要的基础设施建设主体，主要承担泗县的市政基础设
施建设任务，得到泗县人民政府的大力支持。随着发行人的基础设
施建设业务逐步产生收益，盈利能力将不断增强。发行人也正密切
关注土地市场价格波动情况，一旦发生不利情况，将采取必要措施
（3）授信余额不足的风险对策
发行人已与多家商业银行建立了较为良好的合作关系，且发行
人正积极通过发行债务融资工具等多种方式筹集资金，以建立更为
多元化的筹资渠道，满足发行人日益增长的融资需求。
（4）资金来源对筹资活动依赖较大的风险对策
发行人近年来发展十分迅速，资产规模快速扩大，盈利能力大
幅增强。随着发行人建设项目陆续完工，相关项目会给发行人带来
稳定的现金流入，发行人经营活动现金流量将得到改善，发行人正
在努力将降低资金来源对筹资活动的依赖性。
（5）部分土地未缴纳土地出让金的风险对策
发行人部分土地性质为划拨用地，该类土地目前尚不具备开发
转让条件，根据相关法律规定，政府划拨用地在土地再次转让或变
性的时候就需要补缴出让金，若发行人在未来计划开发或者出让该
部分地块时，发行人会要求受让方以预付土地款的形式先行支付部
分购地资金以用于发行人补缴土地出让金及相关税费，因此预计不
会对发行人偿债能力造成重大不利影响。
（6）负债规模和偿债压力较大的风险对策
发行人近年来发展十分迅速，资产规模快速扩大，盈利能力大
幅增强。截至 2022年末，发行人总资产为 2,884,428.64万元，总负债为 1,667,120.98万元，所有者权益为 1,217,307.66万元，2022年实现营业收入 115,334.55万元，净利润 17,425.63万元。发行人营业收入增长较快，业务种类趋于多样化。发行人充裕的授信额度也为发
行人按时偿还债务提供了有力的补充。
（7）非经营性往来款较大的风险对策
发行人财务部对公司资金使用严格把关，认真审核，正在不断
完善资金流出的内部审批及支付程序，建立了对公司日常资金收支
行为的监控机制，规范资金拆借行为，降低非经营性往来款的回收
风险。
（8）发行人近三年速动比率与 EBITDA利息保障倍数均小于 1
的风险对策
发行人正逐步加强债务管理，合理控制公司的债务水平和期限
结构。同时，发行人正在不断增强盈利能力，努力提升债务偿付能
力。
（9）发行人近三年经营性现金流净流入以及现金及现金等价物
净增加额连续为负的风险对策
发行人近年来发展十分迅速，资产规模快速扩大，盈利能力大
幅增强。随着发行人建设项目陆续完工，相关项目陆续为发行人带
来现金流入，发行人正在努力改善经营活动现金流量和现金及现金
等价物净增加额为负的情况。
2、经营风险对策
（1）宏观经济变化的风险对策
发行人持续密切关注宏观经济的波动和宿州市及泗县的经济发
展水平、发展速度的相关情况，及时调整相应的经营政策，并通过
开展多元化的经营业务，降低经济周期对发行人经济效益的影响。
（2）区域经济风险的风险对策
发行人正依托其综合经济实力，进一步加强管理，提高运营效
率，增强核心竞争力。
（3）工程质量风险对策
发行人持续与施工方跟进项目建设进度，确保项目按时保质保
量开展建设，避免工程建设质量对项目的进度和交付产生影响。
（4）建设工期风险对策
发行人持续与施工方跟进项目建设进度，确保项目按时保质保
量开展建设，避免工程建设质量对项目的进度和交付产生影响。
（5）合同履约风险对策
发行人正进一步加强合同管理，避免失误，完善相关的合同履
约管理制度，及时跟进合同的额履约进度，降低合同履约风险。
3、管理风险对策
（1）政府干预风险对策
发行人是泗县最大、最主要的城市基础设施建设及国有资产运
营主体，自成立以来，随着经营规模和实力的不断壮大，在泗县基
础设施建设领域已经形成了显著的竞争力，在区域内具有行业垄断
性优势。发行人在宿州市整体规划、全面建设宿州市泗县城镇化和
发展产业竞争新优势的开发过程中，承担着重要任务，发行人业务
开展面临较为优越的发展环境，持续得到泗县人民政府的大力支持。
（2）投融资管理风险对策
发行人具有良好的信用水平，与各大银行建立了稳固的合作关
系，具备较强的融资能力。且随着发行人业务的进一步开展，经营
活动产生的现金流量将为发行人自身提供资金支持。
（3）安全生产管理风险对策
发行人正在逐步完善内部控制制度中关于安全生产风险相关的
制度，增加安全检查的次数和强度，尽量避免安全事故的发生。
4、政策风险对策
发行人持续密切关注相关政策变化，并及时针对变化调整经营
策略，以顺应发展趋势；发行人以基础设施建设等主营业务为基础，不断拓展业务范围和业务种类，实现业务收入的多元化，能够在一
定程度上增强抵御政策风险的能力；发行人自身具有较强的盈利能
力、较好的市场声誉以及良好的资信记录，能够在一定程度上抵御
政策风险对公司的经营带来的影响。
（二）与本期债券相关的风险对策
1、利率风险对策
本期债券的利率水平已充分考虑了对利率风险的补偿。此外，
本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在国家规定的交易场
所上市或交易流通，以提高债券流动性，为投资者提供一个管理风
险的手段。
2、流动性风险对策
本期债券发行结束 1个月内，主承销商将协助发行人向有关证
券交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请，主承销商和
其他承销团成员也将促进本期债券交易的进行。另外，随着债券市
场的发展，债券流通和交易的条件也会随之改善，债券流动性风险
将会有所降低。
3、偿付风险对策
目前，发行人运行稳健，经营情况和财务状况良好，现金流量
充裕。发行人将进一步提高管理与经营效率，严格控制成本支出，
不断提升公司的持续发展能力。发行人将加强对本期债券募集资金
使用的监控，严格控制资本支出，积极预测并应对投资项目所面临
的各种风险，确保募集资金投资项目的正常建设和运营。
4、违规使用债券资金的风险对策
发行人聘请徽商银行股份有限公司泗县支行为本期债券的募集
资金监管银行，并签订了相应的监管协议，可确保发行人合规使用
本期债券资金；同时，发行人承诺募投项目收入优先用于偿还本期
债券。如确实根据实际情况需要变更募集资金用途，发行人将严格
按照根据相关规定履行变更手续。
第二节 发行条款
一、 本期债券发行依据
本期债券业经中国证券监督管理委员会证监许可〔2023〕914号
文件同意注册公开发行。
2022年 8月 26日，发行人召开董事会并通过董事会决议，决定
申请发行本期债券并将相关事宜报请股东批准。
2022年 9月 7日，发行人股东出具《泗县人民政府关于同意泗
县城市建设投资有限公司申请发行企业债的批复》，同意发行人申
请发行本期债券。
二、本期债券的基本发行条款
（一）发行人：泗县城市建设投资有限公司。
（二）债券全称：2023年泗县城市建设投资有限公司公司债券
（简称“23泗县债”）。
（三）发行总额：不超过 8.00亿元人民币（含 8.00亿元）。
（四）弹性配售选择权：根据《企业债券簿记建档发行业务指
引》，发行人经与簿记管理人协商一致，在发行条款充分披露、簿
记建档参与人充分识别相关风险的前提下，于本期债券发行定价过
程中设置弹性配售选择权。本期债券计划发行规模为 8.00亿元，其
中基础发行额为 4.00亿元，弹性配售额为 4.00亿元。
（五）强制配售触发条款：本期债券弹性配售选择权强制触发
倍数为 10倍，即当本期债券申购总量超过基础发行额的 10倍后必须按照全额启动弹性配售。
（六）配售方式：根据《企业债券簿记建档发行业务指引》，
经发行人与簿记管理人协商一致，在本期债券设置弹性配售选择权，强制触发倍数为 10倍，当期计划发行规模为 8亿元，其中，基础发
行额为 4亿元，弹性配售额为 4亿元。发行人经与簿记管理人协商一致，在发行条款充分披露、簿记建档发行参与人充分识别相关风险
的前提下，于企业债发行定价过程中自主选择设置弹性配售选择权。
当发行时间截止后，如达到强制触发倍数的，应按照当期计划发行
规模 8亿元全额进行配售。当发行时间截止后，如未达到强制触发
倍数的，应按照如下规则进行配售：
1、申购总量未达到基础发行额的，按照承销协议约定的包销或
者代销条款 履行责任，应按照基础发行额 4亿元进行配售。
2、申购总量已达到基础发行额，且未达到当期计划发行规模的，
不得使用弹性配售选择权，应按照基础发行额 4亿元进行配售。
3、申购总量已达到当期计划发行规模，且未达到强制触发倍数
的，发行人可根据授权文件与簿记管理人协商后，确定是否启动弹
性配售。如启动弹性配售，应按照当期计划发行规模 8亿元全额进
行配售；如不启动弹性配售，应按照基础发行额 4亿元进行配售。
（七）债券期限：本期债券期限为 7年期固定利率债券。
（八）票面利率确定方式：本期债券票面年利率将通过中央国
债登记结算有限责任公司簿记建档发行系统，按照公开、公平、公
正原则，以市场化方式确定。簿记建档区间依据有关法律法规，由
发行人和主承销商根据市场情况充分协商后确定。簿记建档结果确
定后，将报国家有关主管部门备案，在存续期内固定不变。
（九）发行价格：债券面值 100元，平价发行，以 1,000元为一
个认购单位，认购金额必须是人民币 1,000元的整数倍且不少于人民币 1,000元。
（十）债券形式及托管方式：本期债券为实名制记账式债券，
本期债券在中央国债登记结算有限责任公司进行总登记托管，中国
证券登记结算有限责任公司上海分公司进行分托管。
（十一）发行方式：本期债券为实名制记账式债券，以簿记建
档、集中配售的方式，通过中央国债登记结算有限责任公司的簿记
建档场所和系统向机构投资者公开发行。
（十二）发行对象：在银行间市场的发行对象为在中央国债登
记公司开户的中国境内机构投资者（国家法律、法规另有规定除
外）。在上海证券交易所发行的对象为在中国证券登记结算有限责
任公司上海分公司开立基金证券账户或 A股证券账户的中国境内机
构投资者（国家法律、法规另有规定除外）。
（十三）发行期限：1个工作日，自发行首日起至 2023年 6月
21日止。
（十四）簿记建档日：2023年 6月 20日。
（十五）发行首日：本期债券发行期限的第一日，即 2023年 6
月 21日。
（十六）起息日：本期债券自发行首日开始计息，本期债券存
续期限内每年的 6月 21日为该计息年度的起息日。
（十七）计息期限：自 2023年 6月 21日起至 2030年 6月 20日
止。
（十八）计息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利，
逾期不另计利息。本期债券年度付息款项自付息日起不另计利息，
本金自兑付日起不另计利息。
（十九）还本付息方式：每年付息一次，每年付息时按债权登
记日日终在托管机构托管名册上登记的各债券持有人所持债券面值
所应获利息进行支付。分次还本，自本期债券存续期第 3年起，逐
年分别按照债券发行总额 20%、20%、20%、20%和 20%的比例偿还
债券本金，当期利息随本金一起支付。
（二十）付息日：2024年至 2030年每年的 6月 21日（如遇法
定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1个工作日）。
（二十一）兑付日：本期债券的兑付日为 2026年至 2030年每
年的 6月 21日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1个
工作日）。
（二十二）本息兑付方式：通过本期债券相关登记机构和有关
机构办理。
（二十三）承销方式：主承销商余额包销。
（二十四）主承销商：民生证券股份有限公司。
（二十五）债权代理人、监管银行：徽商银行股份有限公司泗
县支行。
（二十六）债券担保：由安徽省信用融资担保集团有限公司为
本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
（二十七）信用级别：经东方金诚国际信用评估有限公司综合
评定，发行人的主体信用级别为 AA-，本期债券信用级别为 AAA。
（二十八）流动性安排：本期债券发行结束后 1个月内，发行
人将向有关证券交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请。
（二十九）税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，
投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
三、本期债券发行、登记结算及上市流通安排
（一）本期债券发行时间安排
2、发行公告日：2023年 6月 19日。
3、发行首日：2023年 6月 21日。
4、发行期限：2023年 6月 21日至 2023年 6月 21日。
（二）本期债券上市交易安排
本期债券发行结束一个月内，发行人将尽快就本期债券向国家
有关主管部门提出在经批准的证券交易场所上市或交易流通的申请。
（三）认购与托管
1、本期债券采用实名制记账方式发行，投资者认购的本期债券
在证券登记机构托管记载。本期债券采用簿记建档、集中配售的方
式发行。投资者参与本期债券簿记、配售的具体办法和要求已在簿
记管理人公告的《2023年泗县城市建设投资有限公司公司债券申购
和配售办法说明》中规定。
2、通过银行间市场向境内机构投资者公开发行的债券由中央国
债登记公司托管记载，具体手续按中央国债登记公司的《实名制记
账式企业债券登记和托管业务规则》的要求办理。该规则可在中国
债券信息网（www.chinabond.com.cn）查阅或在本期债券承销商发
行网点索取。认购办法如下：
境内法人凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证
明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券；境内非法人
机构凭加盖其公章的有效证明复印件、经办人身份证及授权委托书
认购本期债券。如法律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执
行。
3、通过上海证券交易所公开发行的债券由中国证券登记公司上
海分公司托管记载，具体手续按照中国证券登记公司的《中国证券
登记结算有限责任公司登记、托管与结算业务细则》的要求办理，
该规则可在中国证券登记结算有限责任公司网站（www.chinaclear.cn）查阅。认购办法如下：
投资者认购通过上海证券交易所公开发行的本期债券，认购时
必须持有中国证券登记结算有限责任公司上海分公司基金证券账户
或 A股证券账户，且存有足额认购资金，未按照中国证券登记结算
有限责任公司上海分公司有关规定及时履行资金交收义务的认购无
效，参与认购的机构投资者在发行期间与本期债券主承销商联系，
凭加盖其公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经
办人身份证及授权委托书、证券账户卡复印件认购本期债券。如法
律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执行。
4、投资者办理认购手续时，不需缴纳任何附加费用；在办理登
记和托管手续时，须遵循债券托管机构的有关规定。
5、本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法律法规进行
债券的交易。
第三节 募集资金运用
一、募集资金使用计划
本期债券募集资金不超过 8.00亿元，其中基础发行额为 4.00亿
元，弹性配售额为 4.00亿元。如未行使弹性配售选择权，则本期债
券发行规模为 4.00亿元，其中 2.40亿元用于泗县雪枫家园三期安置房项目，1.60亿元用于补充营运资金；如行使弹性配售选择权，则
本期债券发行规模为 8.00亿元，其中 4.80亿元用于泗县雪枫家园三期安置房项目，3.20亿元用于补充营运资金。本期债券最终发行规
模及用于募投项目和补充营运资金占比符合企业债券管理的相关要
求。
本期债券募集资金具体使用情况如下：
募集资金运用计划表
单位：万元、%
未行使弹性配售选择权 募集资金投向投资总额
（万元）拟使用募集
资金额度
（万元）拟用募集资
金占项目总
投资比例募集资金安
排占募集资
金总额比例泗县雪枫家园三期安置房项目68,700.0024,000.0034.93%60.00%补充营运资金 16,000.00-40.00%合计 40,000.00-100.00%行使弹性配售选择权 募集资金投向投资总额
（万元）拟使用募集
资金额度
（万元）拟用募集资
金占项目总
投资比例募集资金安
排占募集资
金总额比例泗县雪枫家园三期安置房项目68,700.0048,000.0069.87%60.00%补充营运资金 32,000.00-40.00%合计 80,000.00-100.00%二、募投项目概况
（一）项目审批情况
泗县雪枫家园三期安置房项目已获得有权部门的批准，具体批
复情况如下表所示：
序
号合法性文件名称文号发文机关印发时间主要内容1关于泗县雪枫家园三期安置房
项目可行性研究报告的批复泗发改审批字[2020]312
号泗县发展和改革
委员会2020-9-22可行性研究报告
批复2建设项目环境影响登记表备案号
202034132400000256-2020-9-1环评报告备案3关于泗县雪枫家园三期安置房
项目节能评估报告的审查意见泗发改能审[2020]6号泗县发展和改革
委员会2020-9-21节能审查4中华人民共和国建设用地规划
许可证地字第
341324202000030号泗县自然资源和
规划局2020-8-28本建设用地符合
国土空间规划和
用途管制要求5中华人民共和国建设工程规划
许可证建字第
341324202000209号等泗县自然资源和
规划局2020-9-2本建设工程符合
国土空间规划和
用途管制要求6建筑工程施工许可证3413242007290003-SX-
001泗县住房和城乡
建设局2020-11-11本建筑工程符合
施工条件，准予
施工7中华人民共和国不动产权证书34010993172泗县自然资源和
规划局2022-8-30对不动产权利登
记人申请登记的
本证所列不动产
权利，经审查核
实，准予登记8关于泗县雪枫家园三期安置房
项目用地预审意见的函泗自然资规函[2020]66
号泗县自然资源和
规划局2020-5-25用地预审意见根据安徽省住房和城乡建设厅出具的《关于 2020年棚户区改造
新开工项目的确认函》及《关于 2021年棚户区改造新开工项目的确
认函》，募投项目拟建 1092套安置房，其中 970套已纳入安徽省
2020年及 2021年棚户区改造年度计划。其余 122套已纳入泗县 2021年棚户区改造计划。
（二）项目建设内容
泗县雪枫家园三期安置房项目规划用地面积 52,976.35㎡（约
79.46亩），总建筑面积153,487.17㎡，包括地上建筑面积116,527.02㎡，其中住宅建筑面积 112,133.31㎡，配套商业建筑面积 2,583.76㎡。
地下建筑面积 36,960.15㎡，其中人防工程 5,827.00㎡，车库面积
31,133.15㎡。项目计容建筑面积 116,389.75㎡，项目容积率 2.20，330户、100㎡户型 198户、105㎡户型 270户、115㎡户型 208户、
125㎡户型 50户、135㎡户型 36户），机动车停车位 1109个（地面
停车位 123，地下停车位 986个），非机动车停车位 3424个，充电
桩 112个。同时建设小区内道路、给排水、消防、供电及绿化等配
套工程。
项目建设内容明细及总投资构成如下：
序号项目名称投资估算(万元) 建筑工程费设备购置
费安装工程
费其他费
用合计一工程费用39005.33722.209080.390.0048807.92（一）建筑安装工程37462.970.005440.370.0042903.341土建工程37462.97 37462.971.1住宅（13栋）25790.66 25790.661.2商业568.43 568.431.3架空层57.40 57.401.4社区配套用房118.54 118.541.5配电房209.50 209.501.6地下建筑10718.44 10718.442安装工程 5440.37 5440.372.1电气工程 1534.87 1534.872.2给排水工程 1227.90 1227.902.3消防工程 1227.90 1227.902.4暖通工程 1227.90 1227.902.5燃气建设施工安
装费 221.80 221.80（二）室外配套工程1542.36 3640.02 5182.381给排水管网 635.72 635.722室外电气 2072.08 2072.083室外消防 932.22 932.224围墙480.00 480.005大门90.00 90.006环保工程40.00 40.007道路、广场640.09 640.098景观绿化292.27 292.27（三）设备购置费 722.20 722.201新能源汽车充电
桩（112个） 67.20 67.202变配电设施 30.00 30.003电梯 625.00 625.00二工程建设其他费 13188.4013188.401场地平整费 52.9852.982勘察设计费 498.35498.353工程监理费 365.92365.924前期工程费 63.8463.845施工图审查费 37.0637.066建设单位管理费 228.65228.657招标代理费 22.6022.608土地费用 11919.0011919.00三基本预备费 2906.182906.18四建设期利息 3797.503797.50五建设投资39005.33722.209080.3919892.0868700.00（三）项目实施主体
本期债券募投项目由发行人泗县城市建设投资有限公司负责建
设。
（四）项目投资规模及资金来源
本期债券募投项目总投资 68,700.00万元。上述投资额中，项目
资本金为 20,700.00万元，占项目总投资的 30.13%，满足《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）规定的建设项目企业应具备的资本金不得低于项目总投资的
20%的要求，由发行人通过自有资金方式进行出资；此外，拟通过
发行本期债券方式筹集 48,000.00万元用于投资。截至 2022年末，募投项目资本金已到位，资金缺口为 48,000.00万元。本期债券募投项目资金来源不包括地方政府专项债券资金。
（五）项目用地情况
募投项目选址位于泗州大道东、清水湾路北、孟山路西侧。项
目拟用地总面积 52,976.35㎡（约 79.46亩），土地用途为居住用地，项目用地先由政府划拨方式取得，尚未缴纳土地出让金。在项目对
外销售前发行人将通过补缴土地出让金将土地性质变更为出让，预
计未来将补缴土地出让金约为 11,919.00万元，土地费用已纳入项目总投资。目前，发行人已取得项目用地预审意见，已办理面积
52439.00平方米的土地证，剩余 537.35平方米的土地证正在办理中。
发行人承诺本期债券募集资金不用于缴纳土地出让金。
（六）项目的拆迁安置安排
募投项目拟安置的对象为泗县沃华桥北片区、老武装部片区的
拆迁户，合计 1080户，拆迁面积约 480亩，相关拆迁工作由泗县征
迁办负责，拆迁费用由泗县政府承担。
（七）项目建设的必要性和社会效益
住房问题是重要的民生问题，解决低收入家庭住房困难，是深
入贯彻落实科学发展观，全面建成小康社会和构建社会主义和谐社
会的目标要求，是维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要
内容，是政府公共服务的一项重要职责。同时也是国家拉动内需，
保持经济稳定，保持社会大局稳定的重大举措。安置房建设是保障
性安居工程建设的重要组成部分，是完善城市功能、改善人居环境、惠民利民的重大举措，具有长远的社会效应，同时也是提高城镇居
民生活水平，促进我国经济平稳快速发展的迫切需要。
本期债券募投项目的建设是改善泗县沃华桥北片区、老武装部
片区棚户区居民生活环境的需要，且有利于盘活土地资源、充分利
用土地资源。同时，募投项目的建设也有利于加快泗县城镇化进程，提升整个泗县的城市形象，对促进泗县社会和谐发展具有重要作用。
（八）项目的经济效益及盈利性分析
本项目收入来源主要为住宅销售收入、商业用房销售收入、车
位销售收入、车位出租收入、物业收入、电梯广告收入。
1、住宅销售收入
项目建成后，住宅可销售面积为 112133.31平方米。
项目附近的商品房小区有华地公元小区、虹都府文博苑小区、
泗县碧桂园小区等，通过泗县商品房网签备案网站查询，华地公元
小区备案价为 5,800.99元/平方米、虹都府文博苑小区备案价为
5,771.01元/平方米、泗县碧桂园小区备案价为 7,344.15元/平方米。
本项目属于安置房小区，出于谨慎性考虑取 5,300元/㎡。
房屋销售在前 5年销售完毕，每年销售率分别为 40%、30%、
20%、5%、5%。计算期内住宅销售收入合计为 59,430.65万元。详
情如下：
年份预计销售比例
（%）出售面积
（m2）单价
（元/ m2）保障房出售收入
（万元）第一年40.0044,853.325,300.0023,772.26第二年30.0033,639.995,300.0017,829.20第三年20.0022,426.665,300.0011,886.13第四年5.005,606.675,300.002,971.53第五年5.005,606.675,300.002,971.53合计100.00112,133.31-59,430.652、商铺出售收入
项目建成后，商业用房可销售面积为 2583.76平方米。
预计建成投产后，其销售价格参照项目周边的商业销售单价，
通过 58同城等公共信息平台查询：项目周边的商业销售单价在
18,000元/㎡-25,000元/㎡。本项目出于谨慎性考虑定价按 15,000元/㎡。
房屋销售在前 5年销售完毕，每年销售率分别为 40%、30%、
20%、5%、5%。计算期内商业销售收入合计为 3,875.64万元。详情
如下：
年份预计销售比例
（%）出售面积
（m2）单价
（元/ m2）保障房出售收入
（万元）第一年40.001,033.5015,000.001,550.26年份预计销售比例
（%）出售面积
（m2）单价
（元/ m2）保障房出售收入
（万元）第二年30.00775.1315,000.001,162.69第三年20.00516.7515,000.00775.13第四年5.00129.1915,000.00193.78第五年5.00129.1915,000.00193.78合计100.002,583.76-3,875.643、车位销售收入
项目建成后，共有 1109个机动车车位，其中人防车位 153个，
非人防车位 956个。可销售车位为 956个，通过 58同城等公共信息
平台查询，可比车位销售单价约为 10-12万元/个。本项目出于谨慎
性考虑车位销售价格按 10万元/个。
车位销售从运营期开始销售，5年销售完毕，每年销售率为 20%。
计算期内，车位销售收入合计为 9560.00万元。详情如下：
年份预计销售比例
（%）单价
（万元/个）车位出售收入
（万元）第一年20.0010.001,912.00第二年20.0010.001,912.00第三年20.0010.001,912.00第四年20.0010.001,912.00第五年20.0010.001,912.00合计100.00-9,560.004、车位出租收入
项目建成后，可用来出租的停车位共计 153个（人防车位）。
通过 58同城等公共信息平台查询，可比车位出租单价约为 300元/月-400元/月。本项目出于谨慎性考虑取 280元/月。出租率第一年 80%，第二年 90%，第三年 95%，第四年起 100%。车位租金按照 3年递增
5%。计算期内，车位出租收入合计为 834.22万元。
5、物业收入
项目建成后拟由发行人物业子公司进行物业维护与运营，按照
宿州市发展和改革委员会（物价局）办公室于 2018年 5月 7日印发
的《关于印发》，本次募投项
目的物业费定价标准为 1.2元/平方米/月，物业费按照 5年递增 10%。
计算期内，物业管理费收入合计为 2,517.80万元。
6、广告位收入
（1）电梯电子屏广告收入
项目建成后，共设置 25台电梯。每 1部电梯 1楼可设置 1面电
梯电子屏广告投放共 25面。根据公开市场查询，合肥分众传媒电梯
电子屏广告的投放价格为 431元/面/周。本项目电梯电子屏广告价格谨慎考虑按 260元/面/周，全年 52周，价格递增考虑每 3年递增 10%。
（2）电梯内框架广告收入
项目建成后，共设置 25台电梯。每一部电梯内可设置 3面电梯
内框架广告投放，25台电梯，共 75面。根据公开市场查询，合肥分
众传媒电梯框架广告的投放价格为 422元/面/周。本项目电梯框架广告价格谨慎考虑按 245元/面周，全年 52周，价格递增考虑每 3年递增 10%。
上述（1）、（2）考虑广告位招商存在较长周期，预计项目建
成后的第 1-3年内出租率分别为 70%、80%、90%，自第 4年起出租
率按 100%计算。计算期内，广告位出租收入合计为 2,291.50万元。
综上所述，本项目建成后，计算期内运营总收入为 78,509.81万
元。
募投项目收益测算具体如下表所示：
项目收益测算（存续期）
单位：万元
江南体育官方网站序号项目期限 存续期合计 1234567 1营业收入27,432.2821,169.2714,887.195,430.515,438.77377.98394.9075,130.902税金及附加----418.3528.5935.03481.973经营成本478.99411.71314.25167.80166.7691.2291.471,722.204净收益26,953.2920,757.5614,572.945,262.714,853.66258.17268.4072,926.73 （未完）
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